Artículo de Opinión
(Las opiniones vertidas en este
artículo son de exclusiva responsabilidad de quien las emite y no representan
necesariamente el pensamiento ni la línea editorial de este Diario)
En virtud que durante el proceso de confección del Plan Regulador
(1998), se incluyó instancias de participación ciudadana, se dejó constancia de las
expectativas de los vecinos de Algarrobo que siendo éste, que es su principal
instrumento de Ordenamiento Territorial, “Esperaban
que este nuevo Plan Regulador Comunal sea la herramienta de gestión para el
ordenamiento territorial del área urbana, que resuelva la proliferación de
edificios en altura, recupere el valor patrimonial y paisajístico del balneario
y se respeten los derechos adquiridos en el área tradicional de Algarrobo”.
Por Patricio Gómez Bahamonde
Ingeniero Comercial PUCV & UAI
El alcalde Gálvez
por Decreto N° 1.224 del 12 de abril de 2013 adjudicó la licitación pública a
la empresa UFFIZI Profesionales, Estudios y Consultores Limitada, la “Elaboración
del Plan de Desarrollo de la Comuna de Algarrobo 2013-2016” con plazo de ejecución
de cuatro meses, esto, para concluirse en Agosto del 2013. En eso periodo la autoridad
y concejo Municipal mantuvieron un estrecho contacto con esa empresa para informarse
de los resultados y avances. Dentro de
ello, la necesidad de iniciar la elaboración de un nuevo Plan Regulador fue prioritaria,
existiendo fondos más que suficientes para hacerlo. Pero no se hizo y nunca se
ha dado una explicación, en un silencio que lleva a intuir efectos del “lobby” con
influencias de intereses inmobiliarios para postergarlo y permitir así a los desarrolladores
de proyectos inmobiliarios lograr copar al máximo los sectores estratégicos del
borde costero que, en el nuevo Plan Regulador, quedarían prohibidos.
En el Informe N° 2 titulado “Diagnóstico Comunal de Algarrobo” de
julio del 2013 que incluye resultados de las mesas de trabajo de los Cabildos
Abiertos y de las Encuestas a los participantes
de esos Cabildos, se hizo ver al Alcalde y Concejo Municipal la prioridad de
iniciar la elaboración de un nuevo Plan Regulador, lo cual fue desechado. Más tarde, se volvió a tratar el tema en la exposición
final de la empresa Consultora en Agosto del 2013 (ver Foto). Finalmente, al ser aprobado el Plan de Desarrollo Comunal
en Noviembre del 2013, esa necesidad quedó oficialmente incorporada como un
deber bajo la responsabilidad del Alcalde. La Ley Organiza Constitucional de Municipalidades,
siendo labor especifica del Concejo “Supervisar el cumplimiento del Plan
Comunal de Desarrollo”. Ahora ellos
terminan su periodo y no han hecho esa fiscalización, por tanto han cometido “notable
abandono de deberes”. ¿No merecen alguna
amonestación, en materia tan importante para proteger la riqueza e identidad de
Algarrobo?
A continuación, transcribo lo que está contenido el “Plan
de Desarrollo Comunal (PLADECO) que mandatorio para el alcalde y Concejo
Municipal. Págs. 13 y 14:
Desde 1998, la Comuna de
Algarrobo cuenta con un Plan Regulador Comunal (1) el que, con la salvedad de
una enmienda aprobada una década después (2), prácticamente no ha sufrido
modificaciones. Se lo concibió bajo ciertos lineamientos generales que se
pueden resumir como sigue (3):
- Reconocimiento de la presión inmobiliaria sobre el borde costero del balneario;
- Necesidad de proteger y potenciar las áreas verdes del territorio así como los bienes nacionales de uso público que son parte o permiten el acceso al Bordemar;
- Reconocimiento de una débil estructura vial fuertemente demandada;
- Preocupación por crecimientos inorgánicos hacia el oriente del balneario;
- Se da cuenta de una dispersión en la oferta de equipamiento y una asimetría en su tratamiento hacia la población residente (“si bien cumplen en el área de la población estacional, no lo logran, para la población permanente”);
- Se hace sensible a la existencia de áreas homogéneas y propone tratamientos diferenciados en lo que a implementación se refiere (“el Plan propone en algunas la accesibilidad, en otras la infraestructura sanitaria, la pavimentación básica, la consolidación de centros comunitarios, en suma la identidad y pertenencia de sus habitantes con el barrio en el cual residen”);
- Se permite explorar la posibilidad del surgimiento de actividades productivas bajo la visión de una complementariedad en el rol de la ciudad o de una diversificación en los servicios de apoyo a las actividades turísticas (“la proposición de ciudad para la nueva área urbana de Algarrobo, contempla una zona industrial para los usos inofensivos y talleres artesanales y bodegas molestas, prohibiéndose los insalubres, contaminantes y peligrosos”);
- Por último y en virtud de que el proceso de confección del plan, incluyó instancias de participación ciudadana, se dio cuenta de las expectativas de los vecinos de Algarrobo para con su principal instrumento de Ordenamiento Territorial, las que fueron indicadas del modo siguiente: “Esperan que el nuevo Plan Regulador Comunal sea la herramienta de gestión para el ordenamiento territorial del área urbana, que resuelva la proliferación de edificios en altura, recupere el valor patrimonial y paisajístico del balneario y se respeten los derechos adquiridos en el área tradicional de Algarrobo”.
Todo ello está contenido el Plan Regulador del 1998, vale decir hace 18 años!!!! ¿Que han hecho los alcaldes y el Concejo Municipal fiscalizador? Nada. Es tiempo de pasarles la cuenta.
A grandes
rasgos, el Plan Regulador de Algarrobo, en materia de usos de suelo e
intensidades de uso, es coherente señalado da cuenta de:
- 8 Zonas Centro (algunas con usos muy específicos) (4),
- 14 Zonas Habitacionales (5), con una diversidad enorme en materia de densidades (de 80 a 900 Hab/Has) y alturas de Edificación (de 8 mts. a 22 pisos) y
- 11 Zonas Especiales que van desde aquellas que establecen restricciones importantes de uso (ZAV y ZAVP de Áreas Verdes, ZRC y ZBM de Bordemar y E de Esteros), hasta aquellas que propician usos exclusivos (ZHT, ZHTA y ZTDS relacionadas con hotelería, turismo y deporte, ZER de equipamiento rodoviario y ZI dedicada a la industria) incluyendo una que favorece una determinada tipología para la ocupación del territorio (ZEL de edificios y ladera).
En la
perspectiva de que el Municipio actualice el Plan Regulador de Algarrobo, dice el Pladeco 2013-2016 se
pueden desprender algunas lecciones del análisis del que se encuentra vigente y
del tiempo que lleva en aplicación:
- El instrumento puede acoger normativas que propicien el uso de tipologías arquitectónicas acordes con determinados barrios de la ciudad.
- Del mismo modo, puede hacerse cargo de algunos elementos como la publicidad del comercio establecido, el color de las fachadas y la materialidad de ciertos elementos arquitectónicos, para reforzar la identidad de ciertos barrios (no es necesario que ello sea privativo sólo de las zonas Típicas).
- La fuerte demanda por suelo cerca del bordemar para desarrollos inmobiliarios, requiere que este recurso escaso sea administrado de un modo menos invasivo y más equitativo en materia de vistas y de acceso directo a las Playas.
- El instrumento vigente no ha impedido que se generen formas de extensión urbana no previstas como lo son las Parcelaciones para segundas viviendas denominadas “de agrado”. Como el Plan intercomunal impide, desde el año 2006, generar lotes de 5.000 mts2 en lo que era su área rural, tal vez sea pertinente evaluar el dejar estos conjuntos dentro de un área urbana más que dentro del Área de Extensión Urbana 1 del Plan Intercomunal.
- Otro aspecto a considerar, que tiene más que ver con el Plan Intercomunal que con el Comunal, es el de definir adecuadamente las áreas urbanas de las localidades de San José, San José del Bochinche y Loma Verde para dejar de depender de lo señalado para las Zonas de Extensión Urbana 5 (de villorrios) y su arbitraria definición a partir del círculo de 500 mts. que, para el caso de estos asentamientos, no resulta práctico ni coherente con la realidad.
- Por último, puede ser pertinente, también en el ámbito de las definiciones del Plan Intercomunal, el revisar el posible rol de la Zona ZEU 6, ya que por su emplazamiento en una intersección importante, tal vez podría ser un buen lugar para generar un centro de intercambio modal de mejor calidad que el que actualmente recibe los buses que llegan a Algarrobo.
Para cualquier efecto, existe consenso en la comuna de
que el Plan Regulador Comunal cumplió su ciclo y que una actualización se hace
más que necesaria si se pretende afrontar con éxito una nueva oleada de mega proyectos
inmobiliarios (6).
Notas:
1: El Plan Regulador fue
elaborado gracias a un Programa de Actualización de Instrumentos de
Ordenamiento Territorial del Gobierno Regional de la Región de Valparaíso y fue
aprobado por Resolución Nº 31/4/122 afecta del 5 de Agosto de 1998., también de
dicho Gobierno Regional. Vino a reemplazar
al que se encontraba vigente desde el año 1984 (DS MINVU Nº 181/84) y
posteriores Seccionales (DS MINVU Nº 64/87 “Centro de Algarrobo”, DS MINVU Nº 49/88 “Punta de Fraile y Quebrada
Las Tinajas” y Resolución Gobierno Regional Nº 31 – 4/06 de 1994, Seccional
“Costa Dorada”)
2: Decreto Alcaldicio Nº 360
de fecha 13 de Febrero de 2009.
3: Memoria Explicativa Plan
Regulador de Algarrobo.
4: Zona Centro Urbano ZCU,
Zona Centro Urbano Comercio ZCUC, Zona Deportiva ZD, Zona de Estacionamientos
ZE, Zona de Equipamiento
Turístico ZET, Zona Sub Centro
Urbano ZSCU, Zona Educacional ZED, y la Zona Típica ZT.
5: Zonas Habitacionales ZH,
ZH1, ZH2, ZH3, ZH4, ZH5, ZH6, ZH7, ZSH3, ZSH3A, ZH3A, ZH5A, HH5B y ZHA
6: Bajo una perspectiva
ligeramente discrepante de la señalada, liderada por los Concejales Manuel
Catalán A. y Fernando Gómez C. (Observaciones al PLADECO, con respecto al punto
Plan Regulador, de fecha 25.11.2013) se
propone que este nuevo instrumento asuma que “para la ciudad es extremadamente
importante promover el desarrollo del turismo y de proyectos inmobiliarios que
potencien la comuna y atraigan más visitantes y turistas”. El documento de ambos concejales disidentes, lo transcribimos completo al finas de algunas bajo esa visión del Algarrobo hacia debe apuntar el Plan Regulador que ellos postulan como representante me imagino de sus electores:
 |
| Desarrollo con edificaciones en altura de 20 o más pisos |
 |
| Maximar la rentabilidad de los terrenos |
 |
| Algarrobo ciudad satélite del Gran Santiago |
 |
| Hacer sentir al turista que está como en su ciudad |
Algarrobo es un
balneario conocido como la Capital Náutica de Chile. En esta hermosa ciudad se practican deportes
acuáticos como velas, surf y otros. Además tiene una gran afluencia turística y
de residentes de Santiago, Valparaíso, entre otros. Cuenta con gran cantidad de
playas entre las que se encuentran El Canelo, El Canelillo, Los Tubos, San Pedro,
Club de Yates, El Pejerrey, Las Cadenas, Internacional, Algarrobo Norte,
Mirasol, El Cura, El Yeco, entre otros.
Por otra parte la
Municipalidad de Algarrobo tiene entre sus lineamientos y visión: “Promover el
desarrollo económico y social sustentable de la Comuna de Algarrobo, entregando
a la comunidad residente y a los turistas que nos visitan, servicios de calidad,
por medio de una gestión comunal planificada y eficiente, generadora de
desarrollo y capaz de preservar nuestra identidad de comuna turística, de
ciudad balneario, tranquila y de gran belleza natural”. Por lo anterior podemos
concluir que para la ciudad es extremadamente importante promover el desarrollo
del turismo y de proyectos inmobiliarios que potencien la comuna y atraigan más
visitantes y turistas.
Los
permisos de edificación son una fuente importante de ingresos y empleo para la
comuna (1). Esto permite poder ayudar a sectores de menos recursos a través de
programas de desarrollo que no existirían si no estuvieran dichos recursos
disponibles, todo lo cual es posible con un Plan Regulador que atraiga estas
vitales inversiones del sector inmobiliario y que proteja y permita la
continuidad de desarrollos existentes y de zonas ya contempladas para dichos
desarrollos.
Es necesario
considerar que la actividad inmobiliaria beneficiaría a la comuna y puede
llegar a hacer de esta un polo de atracción turística y una ciudad satélite de
Santiago. Existen numerosos ejemplos en el mundo de ciudades costeras que se
han desarrollado con edificaciones en altura de 20 o más pisos, de gran
densidad, dando la posibilidad de dejar terreno libre para áreas verdes y equipamiento.
El desarrollo
comunal debe descartar presiones de vecinos
que no residen en Algarrobo sino que solo disfrutan del sector algunos
fines de semana y que pretenden tener derechos adquiridos sobre la ciudad y no
desean que existan nuevos desarrollos argumentando que la ciudad debe ser
inmóvil y nada debe cambiar en la
planificación urbanística para conservar sus privilegios. Si este
criterio hubiera prevalecido en el tiempo, Algarrobo seguiría estando compuesto
por fundos y no habría servicios médicos y sanitarios básicos para todas
aquellas familias que hacen vida en el sector y han establecido allí su hogar.
Esta visión por lo demás muy egoísta impide el desarrollo comunal y hace que
los valores de los terrenos y el valor de la ciudad permanezcan deprimidos.
Demás está decir
que de no existir desarrollos inmobiliarios en la comuna, la Municipalidad
dejaría de aportar importantes programas
sociales a los sectores más necesitados.
En los balnearios
que han tenido grandes desarrollo como Barcelona, España, estos se han hecho en
base a edificios de gran altura con gran densidad y un porcentaje de ubicación
de alrededor del 50% de manera de liberar grandes extensiones de terreno para
áreas verdes y equipamiento. En estas
ciudades las Municipalidades han tenido la sabiduría de conciliar los intereses
inmobiliarios con el desarrollo de la ciudad y no escuchar presiones de algunos
habitantes de las localidades que no desean el desarrollo con el objeto de
preservar sus privilegios y convertir la ciudad en un ente estático y
empobrecido.
Los nuevos
desarrollos inmobiliarios también posibilitan el desarrollo de los barrios
existentes pues aumentan el valor del suelo y dan trabajo y dinamismo a la
economía local. Tanto así que resultan una fuente importante de empleos
directos e indirectos para los pequeños comercios y los residentes permanentes
de esta hermosa ciudad.
La cercanía de
Algarrobo a Santiago, le dan un potencial de convertirse en un balneario y
ciudad satélite de la Capital. Para que este potencial pueda llegar a ser
realidad es necesario que aumente su población de modo que hagan factibles la
instalación de servicios vitales para una ciudad desarrollada tales como
hospitales, colegios, supermercados, etc.
Algunos
indicios de este desarrollo ya los hemos empezado a ver con la instalación de
un gran supermercado Líder, algunos hoteles boutique, restaurantes, bancos,
etc.
Es
de hacer notar que debido al desarrollo inmobiliario el Gobierno Regional ha
dado recursos para el alcantarillado que llegó a solucionar un problema
sanitario y ecológico importante ya que anteriormente solo se contaba con fosas
y pozos sépticos que generaban graves problemas sanitarios y de contaminación
de napas.
Es importante que
la idea de unos pocos privilegiados no atenten contra la cultura comunal que ve
el desarrollo inmobiliario como un amigo que posibilita el desarrollo de la
ciudad, la creación de puestos de trabajo y la mejora de los niveles de vida de
la población residente.
La razón de ser de
Algarrobo es poder recibir cada día más turistas y nuevos residentes, pues
tiene como misión y visión ser un gran balneario y tiene todas las aptitudes
para ser mañana la ciudad satélite más cercana a Santiago.
Manuel Catalán
Aranda Fernando
Gómez Ceballos
Concejal Concejal
(l) Algunas evidencias del
desarrollo de Algarrobo gracias a los
proyectos inmobiliarios:
- En el segundo semestre de 2012, las contribuciones en Algarrobo llegan a los $1.390.559.000 y corresponde a 15.845 roles.
- Los permisos de edificación son una fuente importante de ingresos para la comuna, una sola etapa de un proyecto puede llegar a pagar $50.000.000 en permiso municipal.
- El número de empresas en Algarrobo aumentó de 600 en el año 2005 a 750 en 2011 con un 25% de crecimiento.
- La ocupada en Algarrobo pasó de 3.301 en 2003 a 6.729 en 2011 con un 190% de crecimiento.
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Dos precisiones, la primera es que sería interesante saber quién redactó esta carta y la segunda es que el progreso es inevitable y Algarrobo por su ubicación geográfica ya no pudo seguir siendo un villorrio costero. Sin duda es responsabilidad de nuestras autoridades regular y conducir este progreso en la comuna en forma sustentable y para beneficio de todos, lo que en los últimos años y todas luces no ha ocurrido.
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